归来1990
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第八章 军转民良机

    按照后世的眼光,这个时候的房子问题一点儿都不难解决,尤其是体制内的。

    每平米三四百块钱的成本,加上一些劳务费,基本上就是全部开支。九十年代房地产开发最大的开支,如教育费附加、城建税等“房价倍增费”,土地招拍挂后最大的开支项目,如土地出让金、增值税等,现在基本“从无”。

    行政事业单位、国有企业和军队等建房所需土地大多是无偿划拨,或者按照建筑车间的一定比例配套居住用房。所以,现在是一个好机会,悄悄埋伏很多低价住房。

    如果能有一些变通手段让房地产开发实现固定收益,这个永动机就开动起来了。

    “李大校,要是有一个能够同时解决资金、房子和就业的方案,但是可能会得罪一些人,你们敢不敢干?”江奕不再等着李大成刺激自己,而是反手一个回马枪。

    李大成仍然没有当回事儿,十几亿人想不出招来,你一个私企就行?

    “得罪一些人怕什么?只要是能解决问题,你让我去骂大街都没问题。”

    “我们双方共同出资建房,优先录用没有工作的军属,但是短期的租金可能要提高两倍。怎么样?”江奕的新型思路终于成型了。

    这个时候的房租每平方米只有三角到八角,70平米房子的月租最高也只有不到60元、每年不到700元。如果按照3万元的成本价,投资收益最高也只有2.3%。九十年代上半段时间,银行一年期贷款基准利率基本上在10%以上,现在谁敢建房谁的财务上就会出现巨亏。

    所以这时候的房租叫做“福利性房租”,不具有商业可持续性,所以居民的住房问题只会越来越严重。

    “要是提高到一块钱一平米月租的话,大部分人都能接受。现在三代同堂、四代堂的家庭多的是;就算是提高到一块五,很多年轻人要想结婚也会考虑。”李大成对租金的水平非常清楚,他更清楚现在住房的紧张程度,“在泉城那边,两个年轻人的月工资加起来有400-500元。拿出70-100元付房租的压力并不大。”

    “如果让企业出一半的资金、但是不参与租金分红,我们出一半,把每月的租金提高一倍,产权双方共同所有,您看怎么样?”

    变相将民间资金的收益率提高到原来的四倍,短期差不多能打平,长期静待房地产市场升温、资产增值。

    房租的最大风险就是涨幅可能跟不上房价上涨。只是九十年代的房价也没怎么涨,有什么好涨得呢?体制内的房子不就是钢筋水泥么?

    “我们的企业应该能承受,只是你们岂不是要亏了?光是泉城就可能会有好几十家企业愿意这么干,上万套房子可就要几个亿的成本了。”李大成还是不放心,万一把江奕家给拖垮了,自己岂不就是罪莫大焉?

    “资金我们来筹集,你们只要出部分资金、部分劳务人员和地皮就行。香江有现成的管理模式,我们拿来用就行了。”要是通过这个模式能够打开泉城军区下属企业这个渠道,新海康的何董事又可以通过“代建房屋”把账目做得更漂亮了。

    最重要的是,如果通过这种模式建造数十万套房,那么等到完全取消福利分房政策的时候,就能够大大提升重点城市居住房屋的供给量。

    如果在几个最重要的城市预先布局,几十万套房子就能够成为1998年后打击炒房客的利器。

    如此才能解开捆在华国身上的房地产枷锁。

    “要是这样的话,我估计上面同意的可能性很大。”李大成很清楚军队的情况,这样的条件在国内应该找不到第二个合作方。

    “李大校,琴岛的企业是不是也可以发动一下。”那里才是齐鲁省的房价高峰,必须从那里下手才行。

    关键是那里还有一个海军呢,那得是多大的基本盘?

    “江奕,其实这次来的最大问题还不是这个,”李大成没想到随口一句“缺房子”就引来了这么多内容,探讨出来眉目之后已经是第二波客人上场了,“这次要有一大批企业军转民,你们愿不愿意参与?”

    这个时候主桌上已经没有其他人了,这一桌都是新郎新娘两家的核心关系网。

    “江奕,一起去逛逛运河吧。”李大成看到那些忙碌的身影,不想给他们制造困难。

    出门的时候看到朱庆和还没有走,估计是想跟江奕说点儿什么。

    “还真是很少坐这么威武的军车,我要坐到前面。”江奕一下子就占了副驾位置。

    尽管军用吉普的颜值不是那么高,却胜在皮实、厚重,怪不得那么多男同胞喜欢买这种车。

    两人一边兜风一边看着环湖高速公路逐渐成形,一种自豪感油然而生。

    “这条运河以前是一条黄金线,滋养了多少流经的城市。现在却成了一条鸡肋,周边的城市好像中了魔咒一样,成为每个省的后几名。”李大成乘坐的车一路过来就是沿着运河前进,现在已经进入了兰陵,却依然只看到经济落后。

    以前没有铁路,农业文明时代都是依靠水运,明朝的时候消耗了大量资金去维护运河水道,造就了任城、临清的辉煌。元朝和清朝的时候走过海运,所以运河沿线就不再红火。

    “这个高速公路通车以后就可以取代运河的部分职能,看起来应该快通车了。”大湖城的第一个重大项目眼看着就要成形,至少三地内部的“小宇宙”可以转起来了。

    “好像你家也出钱修这个高速公路了吧?三个穷地方,人员肯定是大量流出才对;穷亲戚走动起来也就是互相诉苦,浪费了。这些沿湖风光带也浪费,哪儿有人愿意大老远地跑过来?”李大成这次丝毫没顾忌,对着江奕一顿牢骚。

    “大校,过不了十年,这些湖边都会布满建筑,那时候三个地市基本上就没有穷人了。只是那时候再来修高速、建环湖风光带可就没那么容易了。”一个个打开了眼界,再加上住房商品化、土地价值急剧攀升,想要拆迁谈何容易?

    “湖边布满建筑?这怎么可能,得花多少钱?三个地方政府现在能掏出来个把亿就算好的。”李大成绝对不相信江奕这个断语,尤其是他还每天看着泉城的市政建设。

    省会都是这个样子,省里的第三世界还能那样?

    “用不着政府出钱。离岸边20公里的环湖大概360公里,每三十公里一个中心区,可以进行商业开发;紧靠湖边大概300公里,每10公里一个广场,这些广场由三地市的大型企业建设和命名。”

    “要是这样还差不多,都是民间资金,”李大成这才反应过来,商业开发就是江奕这样的人为主了,他还有些信心,“30个广场开发所需的企业倒是有,这个‘子’那个‘子’都可以搬进来了。”

    “孔子孟子曾子等确实很多,只是农业文明的成果,不适合当今商业文明和法治时代的需要了,不要也罢。”

    “你这么年纪轻轻地,一天到晚老是把什么‘文明’之类的挂在嘴上干嘛?而且你怎么这么不想让军方或者国企参与?”

    “好莱坞大片里经常有私人驾驶飞机的场面,在民族生死存亡时是飞行员的最佳替代;西方的富豪也可以投入巨资探索外太空。他们是低空、外太空的麦哲伦,引领国家在新领域前进。”也就是李大成了,换另一个军方的人,江奕都不敢这么透露想法。

    “我们国家也可以,现在火箭发射成功率最高的就是我们了,这样成本最低。”

    “等到形成规模效益,被一个国家的高层领导注意的时候,这个市场已经被很多国家瞄上、就没有肉吃了。最后是一些产业链低端国家拼低价、拼劳动力红利。”东亚、东南亚不都是欧美国家眼里的“苦力”么?

    江奕这次打算先给他一颗种子,以后慢慢等着种子发芽。李大成应该不到45岁,这几年更是风生水起,以后说不定能够再上升一步。

    李大成想了想,想要反驳却又算了:“其实也就是这么回事。整个军队系统别看这么多家企业,真正盈利的又有几个?很多企业即使账面上有些利润,还不就是换一个科目?八年试点,现在总算是想通了。”

    从1985年开始,财政只管拨六成军费,其余四成由军队自行筹集。那一年整个军队56亿美元拨款要支持430万军人,三餐饭都保证不了,军队里的中级干部4年才能发一双制式皮鞋。

    只是军队毕竟不是专业经商的力量,大部分军办企业基本上成了安置军属和百万大裁军富余人员的载体,能够维持下去已经很不容易。

    军转民的机会大得多,只是现在还不好让李大校知道自己瞄上了他们盘里的菜。江奕稍微透露一些简单的合作建议:

    “第一种合作模式是专门针对富余人员的,我们要拍摄一些军旅题材的电影和电视剧,会需要不少穿过绿军装的,但是不会动用军事在编人员;

    “第二种合作模式是你们的加工厂可以转型做订单生产,我们派出技术人员支持,只是我们的质量要求很高;

    “第三种合作模式是有生存能力的企业,我方出资收购股权达到控股并派出财务人员,以后军方逐渐通过股权让渡退出,这仅仅针对非核心军工企业。”

    “第一种模式可以和我们的基建营房、工程技术类企业合作;第二种模式可以和我们的农副业生产、文化体育企业合作;第三种模式可以和我们的通信、维修技术类企业合作。江奕,这些企业的人员可是太多了,裁撤起来也麻烦,你们家能同意吗?”

    “如果每年建设五万套房,是不是能为富余的人找到出路?”

    “一年还行,明年、后年不就没了?”李大校还是摇摇头。

    “明年继续建五万套房,然后再有人做装修呢?”

    “这个没有可行性。”李大校现在完全不愿意继续讨论这个话题了。

    五万套房要20亿,是你能想的么?

    江奕有些哭笑不得,金融的威力咋就这么难让人理解呢?

    “李大校,现在美元国债的利率只有3%,你说那些投资人愿不愿意把这些钱用来投资我们的每年5%的债券?”

    “国库券背后有国家,能一样吗?”

    “要是我们的债券有房子做抵押呢?”江奕看着李大成要急的样子,不敢再隐瞒了,“伦敦市场的投资人告诉我们一个方式,我们这里1万套房子,每个月租金100万、每年1200万,可以支撑20倍的债券、2.4亿。”

    “能有这么多?你是说这些钱拿到国内来建房子,每套4万、可以建6000套。”这一次终于跟上了节奏,出了一点点偏差。

    “不是还有你们配套的一半么?这些钱是不是就能简单装修一下了?”江奕指了指李大成。

    一个完整的、可持续的链条终于成形了。

    要是能够这样持续下去,恐怕真的可以形成每年滚动开发、蛋糕越做越大的格局。

    李大校现在是站都站不稳了。遛了两个圈,确定江奕讲的这个事情没有偏差以后,终于停住了:“江奕,我真该把你揪到军区里去,好好地帮我们出出主意。”

    “你把我揪过去也没用,你们缺的是第一推动。还有就是最好要先破产、核清资产。要不然产权不清晰、内部人转移资产等行为难以杜绝。”

    江奕面临的最大问题就是资金出境,否则每年付息的租金审批都令人头大。李大成等人却有单独的渠道,足以支撑整个齿轮组的运转。

    “破产太丢人了,你们是想换掉那些不称职的人吧,你放心,那些厂长们巴不得有人能替他们天天跑部钱进、求有关部门发米呢。”李大校说的时候都有些哭笑不得。

    没有员工愿意当厂长,全世界也就华国的军办企业是这种格局了。

    对于江奕来说,今天也是一个意外之喜。

    如果通过这种合作有效地催生租赁市场,意义可就太重大了。住房文化是华国“安土重迁”农业文明的最后一个阑尾,让一个国家最重要的生产要素—劳动力—无法自由流动。

    要想达到美利坚那种“车轮上的民族”,可能需要数代人的思想建设。

    一个有效的房屋租赁市场,却是降低居民自持房屋、盲目推高房价的最佳利器。

    “江奕,牵住了建房这个牛鼻子,其他合作也好开展了哈哈,”李大校喜笑溢于言表,“你们写一个合作方案,把刚才谈到的几种模式都写进去。”

    “这个只能由军方提供,我们协助。军队里面忌讳太多,我们可不敢写,还有,”江奕忽然想起了一件事情,“要是在海南有投资的话,你们的资金可以撤了。这些建房、转型等模式都需要真金白银的投入。”

    兰陵军分区的军代表赶过来了,估计是朱庆和告诉他们这个消息。一上来就非常地热情。

    “不用客气,我们就是来消化消化食。”李大校也不想多说,刚才谈的这件事情八字还没一撇呢。

    现在地方管民、军分区独立运作,江奕还是第一次跟他们接触,就想多了解一些情况:“不知道兰陵这边的军产多不多?”

    “兰陵这边没有什么军产,也就是招待所、培训机构,这两年才好点儿,以前是连年亏损。江老板,你们要是有意,也多带带我们?”负责人果然是个人精,江奕一句话就让他猜到了关键。

    李大校只有苦笑。现在整个军队的产业人心不稳,还是少惹事儿吧。