归来1990
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第17章 商业综合体

    邵军毫不退缩,江奕迎头一击。

    一个仗着是老资格,固执己见;一个不想让人带偏了发展方向,也需要立威。

    江奕的答复很冰冷,也很毒。要是从恶意去想,就有些威胁的味道了。

    邵军肯定是听懂了。这是江奕第一次跟自己讲话这么不客气,这么让自己陷入这种困难的选项中。

    “江奕,我已经想好了。这次机会要是抓不住,以后我回想起来,也会觉得总是活在···自己是靠着女儿的关系走到这一步,本身没有什么价值。”经过了好大一会儿,邵军放缓了语气,却还是坚持了自己的想法。

    看到老人家艰难的内心挣扎,以及鬓角处花白的头发,江奕顿时心生内疚。他总算是明白了邵军的真实想法。

    这是个江奕体系内“高开低落”的典型。在江奕起步的时候就参与进来,背靠大湖城发展腹地迅速打开了局面。其后却被商品交易中心扯住了后腿、动弹不得,自此“泯然众人矣”。

    在华国这种“不进则退”的群体心里下,不被决策者重视就相当于政治生命消失了一半。难怪邵军会忍受不了他人的疑问,承受不了自己内心的挣扎。

    邵军给江奕帮的忙实在是不小,任城寻呼台、中江国贸,甚至军代表李大校也是在邵军的间接引荐下才得以认识。更不要说还有自己的那个铁杆同学邵红梅。

    “邵叔叔,我本来的打算是···听从香江专家的建议,让您去做商品大王,我们家赚到的第一笔钱就是石油投机,钢铁的价格波动比石油还要大,能够赚到的钱更多。”在江奕的初步想法中,秦成孝和江守义做初级市场,跑马圈地把资源抢到自己手里;邵军则做二级市场,从商品的价格波动中获利。

    石油大王、钢铁大王,都是对你的参照,你怎么就是不能多点儿耐心?

    “价差终究是很难预测,而且我也不是这块料。”听了江奕的描述,邵军听得也有些激动,可惜终究撑不起这样的厚望。

    尽管以前就是在做批发和零售的价差,只不过那时的进价和卖价都是上面定好了的,供销社根据指导价执行就是了。

    “当商品交易中心成熟以后,还可以做物流公司,UPS已经成了全球领先的企业,以后我们国家的物流公司肯定能出好几个UPS。然后···”然后就是电商平台、快递公司,每个都能做成上千亿的市值,可惜现在说出来也没人信。

    邵军只需要再等上一两年,江奕就有了影响整个华国商品价格的能量,商品交易中心也将扮演举足轻重的作用。

    只是为什么这么着急呢?

    遇到核心力量的抵抗,能够采用的方法却有限,现在的江奕也体会到了一种深深的无助感。

    “老板,你可能是误解了,我不是因为看不到明天才说了这些建议。”邵军也明白了江奕的想法,那里对自己充满着依靠,那里没有对自己的任何排斥和冷落,他的心里一块大石头落地,紧随其后的却是深深的内疚。

    江奕小伙子对自己充满了信任,可是自己却固执地像个小朋友一样,非要哭着闹着让大人遂了自己的意。

    一个叔叔辈的要自己女儿的同学宽容自己,而且是自己的真正老板。

    “邵叔叔不用客气,我和你女儿是同学呢。”邵军这还是第一次认可了自己这个“老板”,江奕听了就是一愣。

    江奕着实没想到,把双方全都逼到了墙角后,反而袒露了真实的想法,反而排掉了一颗隐性地雷,收获了一个前辈的忠诚。

    这事情是不是太有戏剧性了?

    “我仔细看过香江、湾湾省,甚至欧美等国的超市行业,我觉得现在到了国内市场起飞的时候了。而且,建设超市不用完全自己出钱,可以让商家出钱。”邵军完整地说出了自己的超市的理解,自己想要实现的路径。

    放掉了心结后的邵军,意气风发、斗志昂扬,不再是那个吞吞吐吐、士气低落的中老年。就在那一刻,江奕知道他是认定了这条道路。

    能人终究都有自己的想法,都有自己的坚持啊。就像秦成孝非要固执地走向远东一样,四零后这一代终究是从小便释放出了内心里“无所畏惧”的灵魂。

    这两年倒是商品从高高的柜台上走下、顾客不用再看售货员不耐烦的脸色的过渡期,消费者的上帝身份逐渐获得落实。

    格局重构期,新老业态的此消彼长将会带来大量的机遇。江奕不妨再做一次平台,支持这些不服管的家伙们释放潜能。

    “现阶段让商家出钱,是不是还还早了些?毕竟市场里还有很多商品是紧缺的,他们不担心卖不出去。”江奕想通了以后,很快就调整了心态,转而扮演邵军的挑剔一方,指出他的短处。

    “有些生产商也想自建渠道,但是他们现在要么不懂如何选址,要么一次性拿不出这么多钱,所以我们可以把他们集中起来,帮助他们选址、给他们提供装修建议,还可以让他们分期付款。”

    “你说的是‘以售养租’模式?”江奕越听越觉得耳熟,这不就是几年后滨城王首富的万达城市综合体模式么?

    邵军听到这个词汇倒是眼前一亮,自己辛辛苦苦想出来的模式,精髓不就是这四个字么?

    这个小家伙反应速度真是不错,自己以后可以更好地向客户推介了。

    “以售养租?这个词用得好,卖掉一些商铺,核心的位置就只出租,这样也好管理。要不然那些家伙们转手几圈就变成菜市场了。”

    “以售养租”是万达搭建的城市综合体模式,“售”指的是把商业地产周边附属开发的住宅与部分写字楼拿出来销售,“养”着需要长期培育的商业地产。而在以往模式中,那些铺位一度完全出售,导致商业地产变得五花八门、个人怎么随意怎么来。

    如今以租赁的形式,把核心区域的经营主导权把持在手里,方便实现统一管理,实现为其他区域“引流”的作用。

    “以售养租”另一种叫法是“地产开发补贴商业经营”,这也是“万达广场”商业模式的精髓。

    不过,邵军毕竟受限于时代,他能想到的也就是在商铺层面打转,不像江奕那样可以把视角扩大到住宅和写字楼。

    “这个模式前期需要核心客户的大资金投入,估计他们很难答应,缺少了核心商户的支持,整个模式也就玩不转了。”江奕想起了万达城市综合体引进的沃尔玛、家乐福等世界顶尖超市,这些自带BGM的商业机构本身就是对商圈的最好广告。

    现在华国的消费水平无法支撑这些世界级超市批量进驻。邵军的设想缺少了“领头雁”,就需要花费巨资把“生地”催化成“熟地”。

    问题是商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则整个商圈都是必死无疑。

    “我们可以把很多商家邀请过来一起商量,走‘共同选址、联合发展’的开发模式,先租后建、招商前置,聚集大家的钱,提高资金使用效率,也对核心商户有更大的吸引力,”针对重点客户实现“定制服务”,看来邵军确实是想得非常深入了,“而且你不是在香江收购了一个房地产开发公司吗,只要创意够好,他们就能募集资金吧?”

    商业综合体模式的两条腿:资金投入和核心商户,如果加上香江资本市场的支持,资金方面的想象空间就打开了。

    那么现在需要重点强化的就是核心商户了。世界级超市进驻华国的不多,内生的连锁超市还没有进入寡头时代。

    看来需要进入超市这个业态了。静待物联网时代到来、一步跨越到未来的领头电商,是有些妄想了。

    “可以换个思路,我哥哥可以从香江那边的资本市场收购超市经营企业,同时可以大量引进香江的超市经营人才,”江奕知道以邵军的思路解决不了核心商户的问题,那咱们就自己去打造一个更大的存在,“我们现在要做的,是培养一个主力商家。”

    邵军的建议可行,但是却不能着急。现在的华国还没有解决吃饱穿暖的问题,民众的目光更多的是盯着便宜、量大。

    我们可以做,但是我们要做不同的商业综合体。

    那就先好好学一学亚马逊的经营模式。以后每年最后一天,打出“便宜有好货、亏本销售、消灭全年最后一分钱利润”的口号,最好是再创造一个“黑色星期六”的民间购物节。

    “第一个阶段就叫做‘订单模式’,商业综合体与主力商家、包括多家紧密合作伙伴,共同选址、联合发展。通过先租后建、招商前置,提前获得主力商家的设计规划图纸,在建设过程中实现共同设计、技术无缝对接,实现标准化设计与管理;

    “第二个阶段就叫做‘固定伙伴’,选择长期战略合作伙伴为施工单位,以保证建筑企业的重视和资源投入;

    “第三个阶段就叫做‘以售养租’,出售部分非核心商铺、减轻资金回笼压力;

    “第四个阶段就叫做‘批量复制’。不论商业综合体开到什么地方,这些合作伙伴都要跟随开店,对于主力商家,在划分的同等级城市‘打包’收取同样水平租金,减少谈判成本、缩短招商时间。”

    当江奕把自己的想法说出来以后,邵军的心里只剩下一个字,一个大写的“服”!

    他可以肯定的是江奕在此之前从来没有思考过超市的事情,这个领域是邵军的自留地、制高点。

    那就是说,江奕只是受到自己激发之下的临时起意,可是他提出的模式却比邵军自己的想法高了一个档次不止。

    看到邵军大写的错愕,江奕可以放松一下了。要的就是这个效果,空军一顿轰炸,不怕你不服!

    “真要能够做到这些合作模式,建设周期可就大大缩减了,我估计两年就能完成。”邵军终于从震惊中走了出来,招商的主要任务基本上只有第一次投入,剩下的就是没什么讨价还价余地的小散们了。

    邵军做过供销社的选址、建设和开业等一条龙操作,但是他从最高效的理解,还是没想到这个新模式要是真能操作好了,14-18个月就足够了。

    同时,大大缩减的开发周期带来的是对于资金的占用周期大大缩减,整个项目的开发风险也急剧下降。

    “核心合作商业伙伴有不少是现成的,孔子饭店、兰陵小吃、东北人快餐,外国服装品牌,以后再收购一个影院,基本上就能支撑起来了。”江奕再次送给了邵军一个大礼,一个“扶上马再送一程”的坚强支撑。

    这一次,邵军的心情已经无法用震惊来解释了。

    孔子饭店、兰陵小吃、东北人快餐,这不都是你前几年合作推出的吗?

    原来你悄悄地就已经建立了一个完整的链条。

    邵军终于心里有底了,也满意了。只是这个职业经理人再一次把困难留给了江奕。

    “商品交易中心估计很难再兼着了,这个综合体涉及面太广了。”闹腾一番以后,邵军小朋友终于知道大人是多么难受了。

    “那你就先在名义上兼着商品交易中心,我有几个同学可以先进来,让他们先进去学习,”话说到现在,江奕也只能被动接受现实了,“贾晓礼派来支持商品交易中心的那些香江技术专家现在都快到期了吧,能不能争取留下几个。”

    “那些专家们倒是对交易中心很感兴趣,他们在香江那边都是技术型人才,没有什么职务。只是大陆的行政事业单位那点儿收入,还不够人家挤牙缝的。”邵军的担心不无道理,现在香江和大陆的收入差距达到数十倍,金融领域差距更大。

    江奕可以让江采那边出资,可是这样却不能让彭城商品交易中心自我放飞。最终,他借鉴了后世的“人才双轨制”。

    “可以聘请最高级别的专家担任交易中心的技术总监,以后可以再上升为副职级、正职级总监。在各个部门里的那些专家暂时聘任为三级专家,以后逐渐成长为二级、一级专家。”

    “这个确实是好,市场化的招聘可以打开工资上限、回避行政事业单位的限制。确实不错。”邵军现在是彻底地服了,估计以后也没什么底气在江奕面前牛气哄哄地。

    “让彭城市政府拨出专门的人才经费。如果他们不愿意出,那就我们来出。这些备选方案也写进申请报告里。”江奕就是要让他们自己对比一下,有了第二次管委会的闭门会议,应该能让你们看到“梧桐树”的魅力。

    现在就看你们有没有魄力了。如果这点儿魄力都没有,那彭城就永远当组装车间吧。

    “估计他们应该会同意,我们多次反映过了。最近也比较空闲一些,很多商品都没有交易了,估计下周就能报给市里。”

    “比较空闲,难道是现在钢材没有交易了?”江奕想起了张书记在闭门会议上说过的那句话:现在钢材的需求量太大,交易中心已经没有什么成交量了。

    “钢厂自家门口已经排满了过来买货的卡车,他们早就应接不暇了,还能直接收到现金,谁还来交易中心去卖期货?”

    “既然没有卖方,那从远东进口的钢材可以抛售了,春节后的三月份开始抛售,六个月后交割的那种期货。”江奕的“全景扫描模式”要等到9月份才开启,从那以后他能记得比较精确的时间节点。

    这次的钢材价格受到打压,9月份已经很清晰了。所以只要从三月份开始卖出6月份以后交割的钢材,一定是下降的趋势。

    也要让邵军等人看看大宗商品的魅力所在了,不能让他以为放他在那里只是养闲人。

    “差不多有上千万吨,还可以再等等。现在线材的价格已经达到3500块了,估计后面还能再涨涨。”邵军稍微一计算就知道这次是赚大了。

    去年6月份的价格到现在涨了差不多一倍,罗沙国的钢材价格比国内的还低,真要能冲到4000块,如果不计算关税,这一批钢材能赚200%。

    “就按照3500的价格,连续抛售1个月,每天卖出20万吨。后面的再看看情况,三个月内全部卖出去。”这次少赚一些,但是可以让高层看到交易中心对于稳定钢材价格的重要意义,就当是为今后的生存买单吧。

    “今年还要开工很多公寓呢?”

    “罗沙国那边还可以进口。”虽然不能泄露下半年钢价下跌、众多项目下马后钢材开始走向供过于求的趋势,但是邵军对秦成孝大规模收购钢厂的事情还是知道的。

    在两大业务条线的前景逐渐清晰的情况下,邵军心中的郁闷一扫而空。